blog_image

1-års og 5-års gennemgang (eftersyn)

Hvad er 1-års og 5-års gennemgang?

Det vil ofte fremgå af entreprisekontrakten, dvs. kontrakten med byggefirmaet, at der skal afholdes 1-års samt evt. 5-års gennemgang henholdsvis 1 år og 5 år efter afleveringen af byggeriet. Alternativt kan det være, at entreprisekontrakten blot indeholder en henvisning til reglerne i enten AB 92 eller ABT 93 omkring 1-års og 5-års gennemgang eller reglerne i AB Forbruger omkring 1-års gennemgang (AB Forbruger indeholder ikke regler om 5-års gennemgang).

Men hvad skal der ske på 1-års og 5-års gennemgangen, og hvilken betydning har det for dig? I dette indlæg giver vi en beskrivelse af reglerne om, behovet for og betydningen af 1-års og 5-års gennemgangen.


Aftale om 1-års samt evt. 5-års gennemgang

Ved stort set alle større byggeprojekter indeholder entreprisekontrakten en henvisning til reglerne i AB 92, ABT 93 eller AB Forbruger (enten som en egentlig henvisning eller ved at være indskrevet direkte i kontrakten).


AB 92 og ABT 93

Såfremt det er aftalt at anvende AB 92 eller ABT 93, har man også automatisk aftalt, at der som udgangspunkt skal afholdes 1-års og 5-års gennemgang. Både AB 92 og ABT 93 indeholder detaljerede reglerne om, hvornår og hvordan der skal indkaldes til henholdsvis 1-års og 5-års gennemgang.

Det er som udgangspunkt dig som bygherre, dvs. husejer, der skal stå for at indkalde til både 1-års og 5-års gennemgang. Såvel 1- års gennemgangen som 5-års gennemgangen skal indkaldes skriftligt med et varsel på højst 60 og mindst 15 (ved hovedentreprise dog mindst 20) arbejdsdage.

1-års gennemgang skal finde sted senest 1 år efter afleveringen (overtagelsesdagen), mens 5-års gennemgangen skal finde sted senest 30 arbejdsdage før udløbet af en periode på 5 år efter afleveringen (overtagelsesdagen). Hvis ikke du som bygherre indkalder rettidigt til 5-års gennemgang, kan entreprenøren vælge selv at indkalde hertil (skriftligt med et varsel på mindst 10 arbejdsdage).
 

AB Forbruger

I modsætning til AB 92 og ABT 93, som indeholder regler om både 1-års og 5-års gennemgang, indeholder AB Forbruger kun regler om 1-års gennemgang. Såfremt man har aftalt at anvende AB Forbruger, er udgangspunktet således, at der kun skal afholdes en 1-års gennemgang men ikke en 5-års gennemgang.

Ifølge AB Forbruger er det entreprenøren, der skal indkalde den private bygherre (forbrugeren, dvs. dig som husejer) til 1-års gennemgang. Dette er således anderledes and ved AB 92 og ABT 93, hvor det er bygherren, der står for at indkalde til 1-års og 5-års gennemgang.

1-års gennemgangen skal afholdes senest 1 år efter byggearbejdets aflevering, og indkaldelsen skal ske skriftligt med højst 30 og mindst 10 arbejdsdages varsel.


Hvad sker der, hvis der hverken er aftalt AB 92, ABT 93 eller AB Forbruger?

Hvis aftalen med byggefirmaet ikke følger reglerne i AB 92, ABT 93 eller AB Forbruger, har du som bygherre som udgangspunkt ikke ret til at kræve, at byggefirmaet/entreprenøren dukker op til en gennemgang, hvor I kan gennemgå byggeriet sammen efter byggeriets aflevering. Hvis du ønsker at afholde en sådan gennemgang, skal det derfor aftales særskilt med byggefirmaet/entreprenøren.


Hvad er formålet med 1-års og 5-års gennemgangen? 

Formålet med 1-års og 5-års gennemgangen er at undersøge, om der er opstået mangler ved byggeriet (huset) efter overtagelsesdagen, som entreprenøren/byggefirmaet skal udbedre. Som bygherre bør du derfor være opmærksom på, at gennemgangen gennemføres, og at dette sker på den korrekte måde.

Derudover har 1-års gennemgangen den betydning, at byggefirmaet ofte vil have ret til at udskyde udbedringen af mindre mangler, der opdages løbende efter overtagelsesdagen, til efter gennemførelsen af 1-års gennemgangen.

Både 1-års og 5-års gennemgangen foregår som en fysisk besigtigelse af selve huset, hvor både bygherre (dvs. dig som husejer), bygherrens eventuelle rådgivere og entreprenører deltager.

Uanset om aftalen med byggefirmaet følger AB 92, ABT 93 eller AB Forbruger, forudsættes det, at der ved gennemgangen udarbejdes en rapport med angivelse af de mangler, bygherren (dvs. dig som husejer) vil påberåbe sig. Såfremt entreprenøren ikke er enig i én eller flere af de opgjorte mangler, skal dette anføres i rapporten. Rapporten underskrives af både bygherren og entreprenøren.

Hvis aftalen med byggefirmaet følger AB Forbruger, og entreprenøren/byggefirmaet ikke dukker op til 1-års gennemgangen, kan du selv gennemføre eftersynet og herefter sende mangelsrapporten til entreprenøren/byggefirmaet. Hvis du selv som bygherre ikke dukker op til 1-års gennemgangen, mister du retten til at kræve 1-års gennemgangen afholdt.  

Hvis aftalen med byggefirmaet følger enten AB 92 eller ABT 93, og én af parterne ikke dukker op til 1-års eller 5-års gennemgangen, har den anden part ret til at gennemføre gennemgangen på egen hånd og derefter give den udeblevne part besked om gennemgangen og indholdet af mangelsrapporten.


Betydningen af 1-års og 5-års gennemgang

Som nævnt ovenfor er hovedformålet med både 1-års og 5-års gennemgangen at konstatere eventuelle mangler, som man vil have entreprenøren til at udbedre.

5-års gennemgangen i AB 92 og ABT 93 hænger nært sammen med byggefirmaets/entreprenørens ultimative mangelsansvar. Det følger således af både AB 92 og ABT 93, at entreprenøren har ret og pligt til at afhjælpe mangler (der påvises efter afleveringen) i 5 år efter afleveringen. Ifølge AB Forbruger, hvor der ikke er lagt op til 5-års gennemgang, følger byggefirmaets/entreprenørens ultimative mangelsansvar forældelseslovens regler (se nærmere herom nedenfor).

Dette betyder dog ikke, at du som bygherre kan læne dig tilbage og vente med at gøre alle mangler gældende til 5-års gennemgangen. Tilsvarende kan du ikke vente med at gøre mangler gældende til 1-års gennemgangen, hvis manglerne er opdaget (eller burde være opdaget) inden da. Det fremgår nemlig også af AB 92 og ABT 93, at du som bygherre har pligt til at reklamere over mangler inden rimelig tid efter, at manglerne er eller burde være opdaget. Med andre ord betyder dette, at du som bygherre mister din ret til at kræve, at byggefirmaet/entreprenøren udbedrer en mangel, hvis du ikke gør byggefirmaet/entreprenøren opmærksom på manglen ganske kort tid efter, at manglen blev opdaget (eller burde være opdaget).

Det fremgår på tilsvarende vis af AB Forbruger, at du som bygherre skal reklamere over mangler inden rimelig tid efter, at manglerne er eller burde være opdaget.

Den 1. januar 2008 trådte en større ændring af forældelsesloven ikraft.  Som følge heraf er det ikke muligt i forbrugerforhold, dvs. i forholdet mellem privat bygherre og byggefirma/entreprenør, at indgå forudgående aftale om, at byggefirmaets/entreprenørens mangelsansvar ophører efter 5 år. Det er uden betydning, om aftalen med byggefirmaet/entreprenøren følger AB 92 eller ABT 93. Byggefirmaets/entreprenørens ansvar efter forældelsesloven ophører dermed først efter 10 år (og 3 år efter, at du fik kendskab eller burde have fået kendskab til dit krav mod byggefirmaet/entreprenøren).

Hvis du har ansat din egen, uvildige byggesagkyndige/rådgiver, bør han eller hun deltage i 1-års og 5-års gennemgangen. Den byggesagkyndiges viden og erfaring samt evt. løbende kontrol med byggeriet gør, at den byggesagkyndige oftest vil have bedre forudsætninger end dig selv for at opdage eventuelle fejl og mangler. Uanset om du som bygherre har haft tilknyttet en uvildig byggesagkyndig rådgiver til at føre løbende kontrol og tilsyn med byggeriet, vil det være en god ide at betale for en byggesagkyndig til at deltage i 1-års og 5-års gennemgangen.

 

Læs også: Energiklasser: 2015-, 2020- og Passivhuse

 

Nybyggerbasen bruger cookies til at huske dine indstillinger, statistik og målretning af annoncering. Denne information deles med tredjepart. Hvis du klikker videre på sitet, accepterer du vores brug af cookies og vores generelle vilkår og betingelser (kan læses her).