blog_image

Jordbundsundersøgelser og miljø-/forureningsundersøgelser

Hvorfor bør du undersøge jorden, før du går i gang?

Èt af de første og vigtigste skridt på vejen mod at opføre drømmehuset er selvsagt at finde den helt rigtige byggegrund.

Mange forhold spiller ind i overvejelserne omkring valg af byggegrund. For de fleste vil særligt grundens placering, størrelse og pris i første omgang være afgørende for valget af byggegrund (se artikel om juridiske forhold i forbindelse med køb af grund her). Det er dog mindst lige så vigtigt at koncentrere sig om grundens tilstand, herunder jordbundsforholdene og miljø-/forureningsforholdene.


Hvad gør en jordbundsundersøgelse?

Uanset kvaliteten af selve huset, man vælger at bygge, kan det have store (økonomiske) konsekvenser, hvis jordbundsforholdene på grunden ikke er i orden. Man bør derfor altid få lavet en jordbundsundersøgelse, før man indgår endelig aftale om køb af en grund.

Jordbundsundersøgelsen kan bl.a. vise, om grunden er uegnet til at bygge et nyt hus på. Derudover vil mange kommuner kræve som betingelse for udstedelse af ibrugtagningstilladelse til byggeriet, at der redegøres for jordbundsforholdene. På tilsvarende vis vil mange forsikringsselskaber også stille særlige krav i relation til jordbundsforholdene, når der skal tegnes en byggeskadeforsikring.

Ofte viser det sig ved en jordbundsundersøgelse, at entreprenøren (fx det byggefirma, der skal opføre et typehus på byggegrunden) er nødt til at foretage pilotering eller stabilisering af grunden, fordi jorden er meget blød. Det kan påføre bygherren (dvs. dig, der ønsker at opføre et nyt hus) store ekstraudgifter, hvis grunden har en sådan tilstand, at der er behov for ekstra fundering og/eller pilotering. I den forbindelse er det vigtigt at være opmærksom på kontrakten med entreprenøren. Det kan nemlig være anført i kontrakten, at entreprenøren har forudsat normale jordbundsforhold på grunden, men såfremt det viser sig, at der er behov for pilotering og ekstra fundering, bør dette beskrives i kontrakten med entreprenøren.  

Da man som køber ikke kan være sikker på grundens tilstand, før denne er undersøgt, er den en god ide at gøre købet af grunden betinget af, at grunden er egnet til opførsel af det nye hus.

Afhængig af omfanget af den ønskede jordbundsundersøgelse (antallet af boringer mv.), tilbyder flere firmaer geotekniske jordbundsundersøgelser i prislejet 5.000-8.000 kr. ekskl. moms.


Er du i tvivl om jorden er forurenet?

Udover en geoteknisk undersøgelse af jordbunden vil det være en god ide at få lavet en miljø-/forureningsundersøgelse på grunden, da det er de færreste, der anser det for attraktivt at bo på en forurenet grund. Frygten for forurening er ikke kun relevant for børnefamilier, som ikke ønsker at lade deres børn lege med forurenet jord. Jordforurening kan nemlig også medføre særlige krav fra myndighederne i forhold til, hvor og hvordan grunden må bebygges og anvendes. 

De værste tilfælde af jordforurening er oftest forårsaget af, at grunden på et tidspunkt har været anvendt til en speciel industri eller erhvervsdrift, fx et støberi, trykkeri eller lignende, ligesom tidligere anvendelse til landbrug kan have medført jordforurening. Derudover stammer forurening ofte fra lækager på private olietanke, der er beliggende på grunden.


Hvordan foregår en miljøundersøgelse?

En miljøundersøgelse vil derfor typisk starte med en undersøgelse af arkiver og historiske data omkring byggegrunden. På den måde kan man få en ide om, hvorvidt der kan være risiko for forurening. Man bør i den forbindelse undersøge, om byggegrunden er kortlagt som forurenet af den region, hvor grunden er beliggende. Information om kortlægning af grunde kan findes på Danmarks Miljøportal, http://www.miljoeportal.dk/borger/Sider/Borger.aspx (link kan typisk også findes på hjemmesiden for den region, hvor grunden er beliggende).

Kortlægning af en grund kan ske på to niveauer; V1-kortlægnnig og V2-kortlægning. V1-kortlægning betyder, at der har været tidligere aktiviteter på grunden, som medfører, at grunden er under mistanke for at være forurenet. I så fald vil den region, hvor grunden er beliggende, typisk være i besiddelse af historiske oplysninger om de (potentielt) forurenende aktiviteter på grunden. En V1-kortlægning foretages dog ikke på baggrund af en konkret, teknisk undersøgelse af grunden, og V1-kortlægning er derfor ikke ensbetydende med, at ejendommen rent faktisk er forurenet.

V2-kortlægning betyder derimod, at regionen har konkret kendskab til forurening på grunden. En V2-kortlægning er derfor foretaget på baggrund af konkrete, tekniske undersøgelser af grunden. Hvis en ejendom er kortlagt på V2-niveau efter den 1. januar 2007, bliver der tillige automatisk lavet en yderligere nuancering af kortlægningen, hvorefter forureningen inddeles i 3 yderligere kategorier. De 3 yderligere kategorier kaldes F0, F1 og F2. Kategorisering som F0 betyder, at forureningen ikke udgør en risiko for anvendelsen af hus og have. F1 betyder derimod, at forureningen ikke udgør en risiko for anvendelsen af hus og have, hvis blot man iagttager nogle få råd. Endelig betyder F2, at grunden skal undersøges nærmere, og at der på baggrund heraf eventuelt skal foretages en oprensning af forureningen. Hvis ejendommen er kortlagt på V2-niveau før den 1. januar 2007, skal man som ejendomsejer selv bede regionen om at foretage den yderligere nuancering af kortlægningen.

Nogle regioner anvender i øvrigt begrebet "indledende kortlægning". Dette begreb er ikke et officielt begreb, men det betyder, at der er viden om forurenende aktiviteter på grunden, som dog ikke er vurderet nærmere.

Ifølge Bolius var der ved udgangen af 2012 ca. 30.000 grunde, der var registreret som enten forurenede eller som værende under kraftig mistanke for forurening.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at Danmarks Miljøportal kun indeholder information om registreret forurening og registreret mistanke om forurening. Hvis du har mistanke om, at en grund er forurenet, men grunden ikke er kortlagt i Danmarks Miljøportal, bør du derfor søge oplysninger andre steder (fx hos kommunen eller Rigsarkivet). Ved at tjekke grundens BBR-meddelelse (kan findes via http://www.ois.dk/) kan man endvidere se, om der er registreret overjordiske og underjordiske olietanke på grunden. Det kan endvidere være en god ide at tjekke Geodatastyrelsens historiske kort for at se, hvad grunden tidligere har været anvendt til, herunder om der tidligere har været grusgrave eller fabriksanlæg på grunden.


Hvad er områdeklassificering? 

I tillæg til systemet for kortlægning af forurening (som beskrevet ovenfor) er der i Danmark indført et system for såkaldt områdeklassificering. Områdeklassificeringen er bl.a. indført med det formål, at grunde/ejendomme, der blot er forurenet i lettere grad (fx som følge af almindelige udstødningsgasser og luftforurening), ikke skal være underlagt de mere eller mindre negative associationer, der er forbundet med en egentlig kortlægning. Dette betyder også, at næsten alle grunde/ejendomme, der er beliggende i den såkaldte "byzone", automatisk er områdeklassificeret som lettere forurenet, medmindre kommunen specifikt har undtaget det pågældende areal.

Ifølge Bolius var der i 2015 ca. 90.000 grunde, der var områdeklassificerede.

Områdeklassificering i byzone foretages af kommunen, og der gælder særlige regler for flytning af jord i områdeklassificerede områder. Flytning af jorden forudsætter, at der indsendes en anmeldelse til kommunen, hvilket byggefirmaet typisk vil stå for. Ofte vil jorden herefter skulle analyseres med henblik på at fastlægge graden af forurening i jorden, således at kommunen kan anvise jorden til deponering eller genbrug. I mange tilfælde får man dog lov til blot at aflevere jorden på en modtagestation, hvorefter kommunen foretager de nødvendige prøver og herefter placerer jorden korrekt.


Hvorfor er det vigtigt med en forureningsundersøgelse?

Ud over en undersøgelse af tilgængelige arkiver og data om grunden kan det være en god ide at få lavet en egentlig forureningsundersøgelse. Forureningsundersøgelsen vil ofte tage udgangspunkt i de (potentielle) forureningskilder, der er konstateret ved gennemgangen af arkiver og data om grunden.

En forureningsundersøgelse kan selvfølgelig føre til lokalisering af konkret forurening, som herefter vil kunne håndteres. Hvis det dog omvendt viser sig, at grunden ikke er forurenet, men grunden er V1-kortlagt (dvs. registreret som værende under mistanke for forurening) hos regionen, kan jordbundsundersøgelsen endvidere bruges til at få grunden udtaget af V1-kortlægningen. Udtagelse af kortlægning sker efter en særlig procedure, og man bør derfor kontakte kommunen og regionen forud for igangsættelse af forureningsundersøgelsen. Det er selvsagt af stor værdi i en eventuel senere salgssituation, hvis ens ejendom bliver udtaget af regionens kortlægning som værende et forurenet areal.


Hvad er radon?

Èn af de ting, der kan vise sig ved en jordbundsundersøgelse/forureningsundersøgelse, er forekomst af radon. Det er formentlig de færreste, der har hørt om "radon" i forbindelse med deres overvejelser om køb af en byggegrund.

Radon er en radioaktiv gasart, som findes i jorden, og som udløser sundhedsskadelig, radioaktiv stråling. Som følge heraf er det lovpligtigt at foretage særlige foranstaltninger (radonsikring) i forbindelse med alt nybyggeri, således at man undgår, at radon trænger ind i bygningen. Det er dog ikke i alle tilfælde muligt at sikre sig 100 % mod indtrængen af radon, men i så fald har man pligt til at sørge for nedsættelse af radonniveauet i størst mulige omfang ved brug af ventilation (enten naturlig ventilation eller mekanisk ventilation). Det er typisk tilstrækkelig radonsikring, hvis gulvkonstruktionen er tætnet korrekt.


Hvad koster undersøgelserne?

Prisen på en forureningsundersøgelse afhænger af omfanget af undersøgelsen og priserne varierer meget.

Såfremt det viser sig, at en grund/ejendom er forurenet, kan det potentielt blive en bekostelig affære, idet man risikerer at skulle betale for en oprensning selv.

 

Interesseret i at vide mere? Læs også: Nedrivning og nybyg

Nybyggerbasen bruger cookies til at huske dine indstillinger, statistik og målretning af annoncering. Denne information deles med tredjepart. Hvis du klikker videre på sitet, accepterer du vores brug af cookies og vores generelle vilkår og betingelser (kan læses her).