blog_image

Lån til at bygge nyt hus

Hvordan har du mulighed for at finansiere nybyggeri?

Finansieringsformerne ved nybyggeri er ikke helt de samme, som hvis man vælger at købe et gammelt/eksisterende hus, hvor realkreditinstituttet har mulighed for at give realkreditfinansiering (typisk 80 % af købesummen) på baggrund af en vurdering af husets værdi.

Da det er enormt vigtigt at have styr på finansieringen, inden man går i gang med sit byggeri, har vi nedenfor beskrevet de generelle finansieringsmuligheder ved nybyggeri.


Få et lånetilbud

Det er altid en god ide at indhente forskellige lånetilbud, så vilkår og priser kan sammenlignes.

Før man kan gå i gang med at indhente lånetilbud, skal man dog have et grundlæggende budget over omkostningerne til projektet, dvs. alt fra købsprisen for grunden til byggeomkostningerne. Du bør derfor som det første skabe dig et overblik over de forventede omkostninger til byggeriet af det nye hus. I den forbindelse vil banken typisk kræve at se tilbuddet fra byggefirmaet/entreprenøren.

Derudover vil banken ofte kræve at få oplysning om den forventede byggetid, ligesom banken altid gerne vil se projektmateriale (tegninger, specifikationer mv.).


Hvordan kan man få finansieret nybyggeri? 

Når man skal låne til at bygge et helt nyt hus, kan man både låne hos et realkreditinstitut og i banken. Realkreditinstituttets lån kaldes typisk et ”forhåndslån”, mens bankens lån typisk kaldes et ”byggelån”.


Forhåndslån

Til at starte med vil realkreditinstituttet starte med at lave en vurdering af byggeprojektet. Vurderingen foretages ud fra det tilgængelige projektmateriale (fx arkitekttegninger) og en fysisk besigtigelse af ejendommen.

På baggrund af vurderingen laver realkreditinstituttet et tilbud om et såkaldt forhåndslån. Finansieringen fra realkreditinstituttet kan maksimalt udgøre 80 % af den værdi, som realkreditinstituttet har vurderet, at ejendommen vil have, efter huset er færdiggjort. Det er et almindeligt vilkår for forhåndslån, at byggeprojektet skal være færdiggjort og godkendt senest 2 år efter udbetaling af lånet.

Forhåndslånet minder om et almindeligt realkreditlån. Begrebet forhåndslån kommer dog af, at lånet optages på forhånd, dvs. før opstart af byggeprojektet. Det specielle ved et forhåndslån er, at låneprovenuet udbetales til en spærret konto. Fra den spærrede konto bliver byggefirmaet/entreprenørerne løbende betalt i takt med byggeriets fremdrift.

Når byggeriet er færdiggjort og huset er afleveret, kan der foretages en ny vurdering af ejendommens værdi.

Da byggeriet ofte har stået på over en længere periode, kan prisudviklingen på boligmarkedet i mellemtiden have ændret sig meget. Det er derfor ikke sikkert, at den efterfølgende vurdering svarer til den oprindelige vurdering, som realkreditinstituttet udbetalte lånet på baggrund af.

Såfremt den efterfølgende vurdering ikke er lige så høj som den oprindelige vurdering, risikerer man, at lånet skal reduceres – dette afhænger dog af de enkelte realkreditinstitutters praksis, som kan være meget forskellig. Hvis der er behov for yderligere finansiering til at dække det reducerede beløb, kan man fx optage et banklån eller et yderligere tillægslån.


Byggelån

Hvis ikke forhåndslånet er tilstrækkeligt til at dække omkostningerne ved byggeprojektet, og man ikke selv har en tilstrækkelig stor opsparing til at dække omkostningerne, kan man vælge at optage et yderligere lån i banken (et såkaldt ”byggelån”).

Et byggelån svarer i princippet til en kassekredit, hvor man løbende kan trække på lånefaciliteten.

Efter færdiggørelsen af byggeriet og aflevering af huset, vil byggelånet typisk blive re-finansieret ved, at man optager endelig finansiering gennem realkreditinstituttet på baggrund af ejendommens vurderede handelsværdi. På den måde bliver byggelånet erstattet af et nyt realkreditlån.


Fordele og ulemper ved forhåndslån og byggelån

Både forhåndslån og byggelån kaldes ”mellemfinansiering”, fordi lånene dækker det mellemliggende finansieringsbehov, man har i perioden fra opstart af byggeprojektet, indtil huset står færdigt.

Renten på et forhåndslån (realkreditfinansiering) vil næsten altid være lavere end renten på byggelån (bankfinansiering). Derudover er renten variabel på et byggelån (hvilket medfører en vis usikkerhed), hvorimod forhåndslånet typisk vil være med fast rente i hele låneperioden. Som skrevet ovenfor, er det dog ikke sikkert, at man kan få dækket alle byggeomkostningerne ved et forhåndslån, og man kan derfor være nødsaget til også at optage et byggelån.

Selvom renten ofte er lavere på et forhåndslån end på et byggelån, skal man være opmærksom på, at man skal betale renter og afdrag under hele byggeperioden. Dette står i modsætning til byggelånet, hvor man kun betaler renter af den del af lånet, man har trukket (som på en kassekredit).

Eftersom byggelånet svarer til en kassekredit, giver byggelånet en vis form for frihed og fleksibilitet, da man selv kan styre, hvor mange penge, man løbende vil trække på lånet (og dermed betale renter af).

Udfordringen ved et byggelån er bl.a., at det skal re-finansieres efter færdiggørelsen af byggeriet (erstattes af et nyt realkreditlån). Dette betyder, at man skal betale omkostninger til optagelse af lånet (gebyrer og tinglysningsafgifter) to gange – først ved optagelse af byggelånet og derefter ved optagelse af det realkreditlån, der skal erstatte byggelånet. Derudover kan det i nogle tilfælde være fornuftigt at betale for ”kurssikring”, således at man ikke risikerer, at ydelsen på realkreditlånet har ændret sig markant, når byggeriet er færdiggjort og byggelånet skal erstattes af et realkreditlån.

Der findes flere hjemmesider, hvor man kan sammenligne priser og vilkår for realkreditfinansiering og bankfinansiering, herunder ÅOP (årlige omkostninger ved lånet i procent). Vi vil anbefale, at man gør brug af disse tjenester for at få et godt overblik over de billigste og bedste løsninger.


Belåning af grunden

Alternativt kan man vælge kun at belåne selve den ubebyggede grund. I dette tilfælde kan man dog kun få realkreditfinansiering svarende til 40 % af grundens handelsværdi.


Realkreditinstituttets og bankens sikkerhed for mellemfinansieringen

Ved både forhåndslån og byggelån vil realkreditinstituttet hhv. banken kræve sikkerhed for deres lån i form af et pant i ejendommen.

Ved almindelig realkreditfinansiering af et eksisterende hus, kan realkreditinstituttet få et pant i ejendommen, der fuldt ud dækker realkreditlånet (fordi huset allerede er bygget og derfor har den værdi, det er vurderet til). Ved forhåndslån, hvor lånet udbetales, før huset er færdigbygget, har realkreditinstituttet selvsagt ikke mulighed for at få et pant, der dækker lånet (i hvert fald ikke ved 80%-belåning).

Da realkreditinstituttet ikke har mulighed for at få fuld sikkerhed for et forhåndslån, vil realkreditinstituttet – i tillæg til deres pant i ejendommen – kræve at få en bankgaranti. Det koster et gebyr til banken at få stillet en garanti, og derudover skal der betales tinglysningsafgift for tinglysning af pantet.

Hvis der skal stilles et pant, skal dette tinglyses i ejendommen. Tinglysning koster som udgangspunkt en fast afgift på 1.660 kr. og en variabel afgift på 1,5 % af pantets hovedstol. Hvis man har ubrugt tinglysningsafgift på eksisterende panter i ejendommen, vil den ubrugte tinglysningsafgift i nogle tilfælde kunne genbruges/overføres. Vi anbefaler, at du taler med banken om dette.

 

Interesseret i at vide mere? Læs også: Hvad skal du huske at overveje, inden du køber byggegrunden?

 

Nybyggerbasen bruger cookies til at huske dine indstillinger, statistik og målretning af annoncering. Denne information deles med tredjepart. Hvis du klikker videre på sitet, accepterer du vores brug af cookies og vores generelle vilkår og betingelser (kan læses her).